「不動産投資を始めたいけど、初期費用をかけるのが難しい」
不動産投資に興味はあるもののなかなか始められないでいる人の多くの悩みではないでしょうか？
僕自身もはじめは「不動産投資なんて怪しいし、リスクも大きいし、何より初期投資が高すぎる！」と思っていました。
しかし不動産投資の勉強をしていくと、不動産投資から得られる金銭的メリットに比べるとはるかに少額と言える初期投資で始めることができることがわかりました。
不動産投資を少額から始めたサラリーマン3年目の僕の経験をシェアしたいと思います。
目次
不動産投資にかかった初期費用
僕が不動産投資を始める上で最初にかかった費用は次の通りです。
| 登記費用 | 260,000円 |
| 固定資産税等精算金 | 20,000円 |
| 火災保険料 | 18,000円 |
| 地震保険料 | 23,000円 |
| 取扱事務手数料 | 100,000円 |
| 印紙代 | 30,000円 |
| 振り込み手数料 | 0円 |
| 初期費用合計 | 451,000円 |
補足として、固定資産税等精算金については一年単位で精算する項目なので購入した2019年の夏からの日割計算になります。
物件を一件購入することによる初期費用として、ざっくり450,000円必要でした。
サラリーマンの方にとっては、ボーナス一回分を注ぎ込めば購入できるくらいの金額ではないでしょうか？
「それでもやっぱり初期費用が高すぎる！」と思われる方が多いのではないかと思いますが、不動産投資において45万円の初期費用は本当に高いのでしょうか？
実際には45万円の初期費用によってそれよりもはるかに大きなリターンを生み出すことができます。
これはレバレッジ効果と呼ばれています。
ポイント
不動産投資の初期費用は１物件あたり50万円程度
ボーナス１回分をつぎ込もう！
レバレッジ効果とは何か？
レバレッジ効果とは「てこの原理」
弱者が勝者に勝つ方法こそ、レバレッジ効果と言えるでしょう。
レバレッジ効果とは、簡単に言うと「てこの原理」のことです。
ウィキペディアによれば、てこの原理とは「大きなものを少ない力で動かすことができる、または、小さな運動を大きな運動に変えることができるものである。」とあります。
お金の世界にもレバレッジ効果を生み出せるものは存在し、それこそが不動産投資になります。
つまり、不動産投資は少ない初期費用によって大きな利益を生み出すことができるということです。
ポイント
レバレッジ効果によってお金のないサラリーマンでも大きな利益を出すことができる
レバレッジ効果を生み出せる投資方法とは？
レバレッジ効果を出せる投資方法には、不動産投資とFXがあります。
なぜ、不動産投資とFXはレバレッジ効果を生み出せるのか？
下の図は、自己資金1,000万円で不動産投資を始めるときの図になります。
- 自己資金1,000万円で1,000万円の物件を購入
- 自己資金1,000万円と、1,000万円の融資を受けて2,000万円の物件を購入
1、2のどちらも利回り6％で運用したとすると、どちらの方が多くの利益を得ることができるでしょうか。
答えはご想像の通り、自己資金1,000万円と1,000万円の融資を受けて2,000万円の物件を購入した方です。
なぜならレバレッジ効果によって自己資金よりも大きな資産を得ることができ、それを資産運用しているからです。
ポイント
手元の資金よりも大きな資産を運用できるのがレバレッジ効果
不動産投資のレバレッジ効果を知って衝撃を受けた話
不動産投資のレバレッジ効果は破格
先の例で見たように、1,000万円の元手がある人は僕の周りには皆無だと思います。
しかし、今の時代10万円あれば2,000万円規模の物件を購入することが可能です。
原資の10万円の物件を購入して資産運用することと、原資の10万円と1,990万円の融資を受けて2,000万円の物件を購入した場合では、どちらがより利益を得られるかは明白ですよね。
僕の場合には初期投資45万円で2,300万円の物件を購入し、表面利回り5％で運用しています。
仮に45万円の物件を表面利回り年間5％で運用したとしても収益は2万円程度しか出ませんが、2,300万円の物件を購入できれば収益は年間で115万円にまで大きくなります。
長期目線で見れば、不動産投資の初期費用は格安です
初期投資の数十万円が障壁となって不動産投資に踏み出せないサラリーマンが多くいます。
しかし、長期の目線で考えると数年で初期投資は取り返せますし、さらにその先には大きなリターンを得ることができます。
