サラリーマンが不動産投資を始める上で最も重要で大変な段階は、言うまでもなく不動産を購入するところです。
- 購入する物件を決める
- 物件の契約条件を決める
- 融資してもらう金融機関を決める
- 生命保険やがん保険に加入するか決める
多くの方は「初心者でこれら全部をやるなんて無理だ」と思い、結局不動産投資を始められないでいます。
実際には不動産運営会社の営業マンとコミュニケーションをとっていけば大体のことは進めることができますが、１つだけそうはいかない部分があります。
それは、「果たして自分が不動産投資用の融資を金融機関から受けることができるのか？」ということ
そして、「不動産投資用の融資を受けられる条件とは？」ということ
その部分を紹介しつつ、僕が不動産投資を始めた時の状況を伝えられればと思います。
目次
不動産投資は、頑張ったサラリーマンのボーナスチャンス
不動産は古来からお金持ちの資産の隠し場所として使われていました。
現金として銀行や家で保管しておくよりも、不動産という形で資産を持つことによって支払う税金をおさえることができるからです。
サラリーマン3年目という僕レベルの人間でも、毎年30〜50万円くらいは周りの同期よりも支払う税金が低くできています。
ただし、ここで１つ問題があります。
それは「すべてのサラリーマンが不動産投資をできるわけではない」ということです。
不動産投資ができるサラリーマンは、頑張った恩恵、ボーナスステージとでもいうべき条件を持っています。
金融機関で融資を受けられる条件とは
金融機関はあなたの「与信」に関心がある
「与信」は、不動産投資の融資を受ける上でのポイントになります。
与信とは、文字通り「信用を供与すること」です。
これではまだよくわからないかもしれないですが、要するにあなたの金融機関からの信頼度のことを言います。
与信が大きいほどあなたはいい条件で金融機関からの融資を受けることができるわけです。
金融機関はあなたの与信を測るために、あなたの「属性」を調べることになります。
なぜなら、あなたの与信はあなたの属性によって決まるからです。
属性とは、あなたがどんな会社に勤めており、どれほどの収入があり、どんな家族構成で、どんな生活を送っているのかという、簡単に言うと「あなたのスペック」です。
あなたの属性を決定する要素とは？
ここから少し残酷な話をしていきます。
属性によって金融機関があなたに融資をするか否か、どんな条件で融資をするか否かが変わります。
どんなに不動産投資をしたいと思っても、あなたの属性を 金融機関が好まなければ融資を受けることはできません。
融資を受けることができなければローンを組むことができないので、数千万円の物件を自費で購入する必要があるため、不動産投資のメリットであるレバレッジ効果を発揮できません。
では、融資の判断基準となる属性の要素とは何があるのでしょうか。
- 家族構成
- 金融資産
- 居住方法
- 収入
- 勤務先
- 勤続年数
すべての属性を網羅しているわけではありませんが、金融機関はこれらの属性を総合的に判断してあなたの与信を測るわけです。
不動産投資で融資を受けられる属性とは
金融機関で不動産投資用の融資を受けられる条件は、次の条件を満たせば可能と考えていいでしょう。
- 一部上場企業、そのグループ会社、公務員、士族
- 勤続3年以上
- 年収400万後半から500万以上
これは僕がお世話になっている不動産運営会社の方から教えていただいた情報です。
なんという残酷な話。
どんなに不動産投資をしたいと思っても、ある一定の属性を満たしていなければ始められないのです。
ただしこれらの条件はあくまで目安なので、全てを満たしていなくても不動産投資用の融資を受けることが可能な場合もあります。
この後紹介しますが、僕自身勤続3年未満で不動産投資を始めています。
正直、これらの条件を満たせば数千万円の融資をうけることができるというのは破格の条件だと思います。
初期投資としては数十万円で不動産投資を始めることができますし、実際に組んだローンは毎月の居住者の家賃から返済されていきます。
不動産投資を始めた時の状況
サラリーマン3年目、給料は550万円程
僕が融資を受けたときには、勤続2年4ヶ月でした。
これは先程紹介した、金融機関から融資を受けられる条件の中の「勤続3年以上」からは外れていますが、あくまで目安と考えればいいでしょう。
何より不動産運営会社の営業マンに相談してみることが肝心です。
車のローンが100万円程あった
不動産投資で融資してもらう上で、そして好条件をローンを組むためにはローンを組んでいない方が望ましいです。
僕のように車のローンが100万円もあったりすると、不動産投資の融資を受ける上ではマイナス要因です。
ただし、それでも僕は融資を受けることができたので車のローン程度であれば問題ないと思います。
なぜなら不動産投資用のローンは数千万円の単位となり、車の数百万円のローンとは１桁違うものになってくるからです。
居住用住宅は未購入
一軒家やマンションを購入して住宅用ローンを組んでいると、不動産投資用のローンが組みづらくなります。
ここでは、ローンを組む順番が大切になってきます。
どういうことかというと、住宅用ローンを組んでから不動産投資用ローンは組みづらいのですが、不動産投資用ローンを組んでから住宅用ローンならば組めるということです。
不動産投資に興味があり、将来一軒家も所有したいというのであればこのことに注意が必要です。
この理由は、住宅用ローンの「フラット35」という制度があるためです。
この点については、また別の記事でご紹介したいと思います。
まとめ
不動産投資は誰にでも始められる投資ではありません。
与信という観点で今回は語りましたが、これを機会に自分の与信の大きさについて考えてみてもいいかもしれませんね。
