不動産投資

サラリーマンが不動産投資をすると副業になる?元不動産運営会社社員に聞きました!

老後2,000万円問題が現実味を帯びている日本では、一般人の中でも投資熱が強まっている傾向にあります。

その中で、毎月安定収入が得られる不動産投資は、手堅い投資の一つとして人気を集めています。

しかし、サラリーマンとして不動産投資ができる条件にありながらも踏み出せない人が大半なのが現実です。

不動産投資への反対意見

僕の周りの友人・知人に話をしても、否定的なコメントが多いのが現実です。

不動産投資は初期投資が大きいのでは?
不動産投資はリスクが大きいのでは?
うちの会社は副業が禁止されているからできない…

しかし、これらの否定的な考えは誇張されている点が多いです。

実際僕は10万円で1物件を購入することができましたし、リスクについても保険や物件選びなどで十分に対策を取ることができます。

しかし副業を禁止している企業に勤めているサラリーマンの場合には注意が必要です。

副業とみなされてしまうと、サラリーマンが行う投資としては若干ハードルが高いことも事実です。

そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をすると副業になるのかどうか、投資の難易度を下げるためにはどうすればよいのか、元不動産運営会社社員の目線から解説します。

「副業」とは何を指しているのか、定義を確認しよう

中村
不労所得は副業にならない!?

不動産投資は、まさに「投資」という名の通り、アパート・マンションのオーナーとして不動産を購入し、その家賃収入を得るという投資方法です。

しかし、不動産投資は時に「副業」として理解されることがあり、それがサラリーマンにとってはややこしい事態を招くこともあるのです。

一般的な定義と就業規則の定義は違う

そもそも、副業という言葉の意味は、一般的な定義と会社の就業規則を比較した時、ほぼ同じ場合もあれば異なる場合もあります。

この点が、不動産投資を副業として理解するかどうかの境目になっていることが多いため、サラリーマンは気を遣うことになるのです。

副業の一般的な定義は「本業以外の収入を得ること」であり、その手段・方法は特に問われていません。

よって、投資に限らず内職・クラウドソーシング・アルバイト・ナイトワークなど、様々な方法が選べます。

これに対して就業規則では、副業の定義が厳密に定められ、原則として会社の許可がない副業はNGとなっています。

投資は柔軟に考えている会社が多いものの、副業となるとシビアに判定するケースは珍しくなく、全面的に副業を禁止しているところも見られます。

代表的な副業禁止の理由としては、以下のようなものが挙げられます。

  • 副業に熱が入ることで、本業がおろそかになる
  • 会社にとって重要な機密事項の漏洩につながる
  • 同業他社とのやり取りが発生し、自社の利益減少につながるおそれがある
  • 自社の不祥事につながるおそれがある(対外的信用の低下)

社員一人ひとりが副業を始めてしまうと、自社の人事担当者や経営陣が副業について把握することが困難になり、さらに副業が軌道に乗ると退職する社員も出てくるであろうことが想定されるため、なかなか副業を認めることが難しいのかもしれません。

ちなみに、法律上における「副業の禁止」は、2019年11月現在のところ、明確に定義された法律がありません。

それどころか、厚生労働省では「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が作成されるほどで、国としては副業を好意的に受け止めている状況です。

さらに言えば、ガイドラインの中でも「副業とは何か」を具体的に説明していない状況から、基本的には一般的な定義の下で作成されたものと考えられます。

副業と投資の違い

労働としての側面が強い副業に対し、お金の働きに期待する投資は、やはり副業と分けて考えた方がスムーズかもしれません。

そこで、副業と投資について、それぞれ再定義を試みました。

まず、副業は「頭や身体を使った労働で、本職とは別に行うもの」とします。

これに対して投資は「不労所得を得るために、株・通貨・不動産などに出資して配当を得ること」とします。

決定的に違う点は、副業が労働を対価とするのに対し、投資が資金を対価とする点です。

また、利害関係者の存在が顧客である副業と違い、投資は自分の出資先が該当します。

顧客は企業・個人を問わず、重大な情報を秘匿するケースが圧倒的に多いものです。

しかし、投資は情報を公開しなければ出資をつのれないため、少しでも投資家にとって有利な情報を公表しようとします。

また、副業はその人の技量によっては本業に発展しやすい性質を持ちますが、各国の情勢や自然現象等に左右される投資を専業にするのは、よほどの覚悟が必要です。

このような点から、社員が投資を行うことについては、副業よりは容認されているものと推察されます。

不動産運営会社で働いていた時に見た現実

中村
あなたの知らないところで、友人・知人が不動産投資をしている場合は多い!

仮にサラリーマンが行っている投資が副業に該当するなら、それは大規模な投資を行っている・副業が本業に何らかの形で支障をきたしていることなどが、主な原因として考えられます。

しかし、不動産運営会社で勤務していた時代を思い返す限り、経営者がオーナーだったケースは少ないと記憶しています。

実は、サラリーマンのオーナー率は高い

不動産投資を行うにあたり、配偶者を代表者にした合同会社を立ち上げるサラリーマン大家は多いものです。

合同会社の立ち上げは、初期費用が比較的安く済み、副業禁止規定を破るリスクが少なくなるため、合法的に節税・就業規則の順守につながります。

もちろん、比較的規模の小さいアパート経営の場合、個人名で管理を委託するケースもみられます。

ただ、個人事業主として投資を行っているというよりは、やはり勤め人で給与収入に不安があって……という人が多数派です。

サラリーマン向けの投資として不動産投資をすすめる声は少なくありませんが、実際に不動産投資を行っている投資家の多くは、私が見た限りはサラリーマンがおよそ半数といったところです。

もちろん、給与年収が相対的に高めであることは、不動産の価格を考えれば致し方ないところです。

公務員のオーナーもいる

それでは、残りの半数がどういった人たちなのかという話ですが、こちらは自営業・法人といった経営者が投資の一環で行うケース・専業大家・医師や士業といったプロフェッショナルなどが名を連ねます。

また、一見ダメそうに思われますが、公務員の投資家も一定数存在します。

これは、国家公務員の人事院規則にも書かれており、いわゆる不動産投資をする場合、アパート・マンションについて言えば、概ね以下の条件に該当しなければ、不動産投資は可能です。

  • 5棟10室以上の建物を経営する
  • 年間の家賃収入が500万円を超える
  • 娯楽施設や遊戯施設を設けたものを経営する

もちろん、配偶者が代表になって合同会社を一人で経営する体を取れば、理論上は何ら公務員としての活動を制限されるわけではありません。

地方公務員の場合は、自治体の立場によって考え方が変わってきますので、事前に確認しておいた方が賢明かもしれません。

副業として不動産投資をとらえた場合、何が大事?

中村
優秀なサラリーマンは、優秀な不動産オーナーになれる!

投資ではなく、副業として不動産投資をとらえた場合、立場は一人の経営者です。

物件のオーナーとして、会社員の立場では経験できないことを、いくつも経験することになるでしょう。

それはいい意味でも悪い意味でも、自分の立場・価値観を変えてしまう体験になるはずです。

入居者がいる物件を経営するわけですから、責任を持って進めるためにも、最低限以下のことは日々学び続ける決意が必要です。

オーナーとしてのバランス感覚

不動産投資で物件を経営するオーナーは、家賃収入や融資によって、入居者が快適に暮らせるよう様々なことに対処していきます。

共用部の清掃やメンテナンス・自動販売機の設置・電気系統のチェックなど、自分がアパート・マンションで暮らしていた時に当たり前のことを、全て自分の予算でケアしていかなければなりません。

場合によっては、家賃収入とは別にお金を支払い、修理や改築・リノベーションをお願いしなければならないかもしれません。

ここで重要になってくるのは、やはりオーナーとしてのバランスです。

人間が生活している環境ですから、新築・中古問わずイレギュラーは発生します。

入居者の生活に何らかの問題が生じている場合、当然ながら修理は早急に行うべきものですが、物件の古さによっては毎月のように費用が発生する場合もあります。

また、改築やリノベーション工事にはたくさんのお金がかかります。

建物の老朽化が進んでいるのなら、将来的に立ち退きを想定しておく必要もあるでしょう。

よって、それだけの投資をしても実入りのある物件かどうかは、冷静に判断しなければなりません。

自分が所有している建物について、現在だけでなく将来の価値も考え、売買まで想定したプランニングをする「バランス感覚」が、オーナーには求められるのです。

確定申告など、税に関する知識の精通

不動産投資は、基本的に確定申告が必要になります。

確定申告とは、1年間の所得(収入-経費)を確定させて、税務署に申告することです。

不動産投資の場合、減価償却費が大きい場合などに赤字になることもありますが、その分を給与・事業所得と損益通算できるため、結局確定申告をした方がお得になります。

また、青色申告では赤字を3年間繰り越せるため、節税効果を見越した投資も可能です。

ただし、やはり本業の片手間に不動産投資を行う場合、知識に乏しいケースは否めません。

そのような場合は、不動産投資に詳しい税理士のアドバイスをチェックするなど、プロの視点を取り入れることが肝要です。

基本的な知識は自分で押さえつつ、イレギュラー対応時の対策として、各種士業に相談できる体制を整えることが大切になります。

確定申告自体、サラリーマン大家になる以上は避けて通れない道ですから、確定申告とうまく付き合っていく方法を考えましょう。

おわりに

サラリーマンが不動産投資をする限り、就業規則などで縛られるケースは限定的です。

基本的には、問題なく不動産投資ができるものと考えてよいでしょう。

しかし、場合によってはグレーゾーンに該当するケースもあることから、就業規則を確認した上で、所得を得るどのような行為がNGになるのかは、きちんとチェックしておきましょう。

場合によっては、配偶者を代表にした合同会社の設立など、工夫をこらす必要がある点は否めません。

確定申告も、不動産投資で得られる収入を考えると避けては通れず、正しい確定申告の方法を理解していれば、その分だけ得をします。

今働いている会社の「副業」の定義を確認しつつ、税金や会社の知識について学び続ける意思こそが、サラリーマン大家に求められる最も大切な要素と言えるでしょう。

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Hali

愛書狂

1991年生まれ。現在は愛知県在住で自動車部品メーカー勤務のへなちょこサラリーマンです。年間50冊以上の読書で身につけた知識と空想を副業を通じて実践しています。 このブログでは日頃読んでいる本や副業実績を紹介します。

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