不動産投資

不動産投資の7大リスク!購入前に知っておくべきこと

  • 「不動産投資で失敗するのが怖い」
  • 「不動産投資のリスクは何がある?」

この記事では、そんな不安を抱えて不動産投資に踏み出せない方に向けて書いています。

不動産投資のリスクは少ない?

投資にリスクはつきもの、それが初心者ならなおさらです。

これは投資における鉄則のような言葉で、絶対に儲かる投資のようなものはこの世には存在しません。

しかし数ある投資を比較してみると、中にはリスクの大きいものから比較的少ないまで当然あります。

中でも不動産投資は他の投資に比べるとリスクが少なく安定した投資の部類に入ります。

私自身、サラリーマン3年目でありながら不動産投資を行い、今では月1万円程度の不労所得を得ることができています。

しかし、不動産投資のリスクについては扱う金額も大きいので十分に注意をしなければなりません。

私の場合は特にリスクヘッジをすることなく不動産投資を始めてしまったため、「事前にこのリスクを考えておけばよかった…」といったものもいくつかあります。

しっかりとした事前準備がないと、リスクが少ない不動産投資でも、うまくいくものではありません。

『何も知らない投資初心者』

じつはこれが、ある意味一番のリスクなのですから。

サラリーマンの不動産投資7大リスクとは?

サラリーマンの不動産投資リスクには次の7つがあります。

  1. マネーリスク(金銭上のリスク)
    • リスク1:金利リスク
    • リスク2:税金リスク
  2. 運用リスク(不動産で収入を出す上でのリスク)
    • リスク3:空室リスク
    • リスク4:滞納リスク
    • リスク5:人口リスク
  3. ダメージリスク(倒壊や損傷のリスク)
    • リスク6:予測可能リスク
    • リスク7:予測不可能リスク

この7つのリスクをいかに回避していくのかが、不動産投資の大きなポイントです。

どれかひとつでも見落としがあると深刻なダメージを受けることになるのですが、どれも初心者が正確に把握していくのは無理な話。

不動産投資セミナーや不動産投資ブログ、不動産エージェントなどを活用しないとなかなか対応はできません。

●マネーリスクのポイント

ではまずマネーリスクについて見ていきましょう。

サラリーマンの副業の場合、資金力は豊富とは言えませんのでしっかり抑えておきたいですよね。

そんなマネーリスクには、大きくわけて金利リスクと税金リスクが存在しています。

・リスク1:金利リスク

これはローンで不動産を購入するサラリーマンには抑えておくべき筆頭のリスク。

ローンには『固定金利』と『変動金利』とあり、前者は金利が高いもののずっと変わらないもので、後者は金利が変動するというもの。

現在、金利は安値安定をしていますので、後者を取る人が多いはずです。

しかし、金利は常に安定ではありませんので、途中での上昇リスクは頭に入れておきましょう。

・リスク2:税金リスク

2つ目のマネーリスクは税金リスク。

この税金リスクも大きくわけて次の2種があります。

  1. 納税
  2. 増税

税金は、なにをするにもついてまわるものですので、ここでしっかりと抑えておきましょう。

・リスク2-①納税リスク

納税リスクとは、いわゆる税金を収めるというある意味投資をする上で避けて通れない国民の義務です。

あたり前のことなので、普通にリスクとは言えない気がする人もいると思いますが、実はこのリスクをもって失敗する人は少なくありません。

というのも、税金は支払時期に現金で持っていないと払えないからなんですね。

ローンと雑費だけを考えていて、税金を軽く見ていると納税時期に支払いができず差し押さえに……というのも珍しくはないんです。

ちなみに、一般に考えられる税金は次の3つ。

  1. 購入時の税金(不動産取得税・印紙税・登録免許税他)
  2. 運用中の税金(固定資産税・所得税他)
  3. 売却時の税金(譲渡所得税・住民税他)

しっかりと認識して、払えないなどということがないように資金を準備しておきましょう。

・リスク2-②増税リスク

増税する前に不動産購入を!と、煽ってくる不動産業者は残念ながらいます。

確かに増税前に……というのは、税を考えれば納得できる話ですが、そのせいで購入を焦ってきちんとした判断ができないというのでは困ります。

しかも、増税後にはその対策で不動産価格が下がる場合もありますから、焦って購入しない方が得策だったという可能性もあります。

増税リスクとは、増税による負担増のリスクではなく、駆け込み需要に乗っかって冷静な判断を失うリスクなんですね。

●運用リスクのポイント

では次に運用リスクをみていきましょう。

運用リスクには空室、滞納、人口の3リスクが存在しています。

不動産投資初心者には馴染みの薄いものですし、サラリーマンの副業ではなかなか運用に手を書けられませんので、失敗のないように抑えておく必要があります。

・リスク3:空室リスク

空室リスクは、むしろ不動産投資のメインリスクと言えるでしょう。

不動産投資は、不動産を購入しその不動産の賃貸料で利益を出していくものですから空室ほど怖いリスクはありません。

ですので、空室自体もそうですがそれにかこつけて現れる怪しげな業者にも気をつけたいものです。

また、満室保証やサブリースと言われる保証もありますが、それぞれにもしっかりリスクはありますので、しっかりと事前に不動産投資のブログや不動産投資セミナー、専門家の意見など勉強しておく必要があります。

・リスク4:滞納リスク

空室はなくとも、入居者が家賃を払ってくれなければそれはマイナスにしかなりません。

それがいわゆる滞納リスクで、これを放置するわけにはいきませんがなかなか難しい問題があり、またひどい場合は夜逃げなどのリスクもつきまといます。

ここでは次のことについて解説します。

  1. 家賃の滞納は、残念ながら防ぎ難い
  2. 夜逃げは後始末が大変

【1】家賃の滞納は防ぎ難い

日本においては法的に大家よりも入居者の権利のほうが強いものとして規定されています。

ですので、家賃を滞納しているからと言って強制的に徴収したり、退去してもらったりというのは基本的にできません。

最終的には裁判ということになるでしょう。

しかしそれだと、滞納された家賃と裁判費用のコストが二重に掛かることに。

上手に解決するには、きちんとした知識と専門家のアドバイスは不可欠です。

【2】夜逃げは後始末が大変

不動産投資を初めて大家になると、面倒な滞納者には夜逃げしてもらったほうが楽、という気持ちが生まれます。

実際、滞納コストと訴訟コストの二重コストが掛かりそうな入居者が出ていってくれれば、そこは空き室になりちゃんとした入居者が迎えられるのですから、ありがたい話ではあるのです。

しかし、中には、おいていった家財を巡って損害賠償請求を起こすなど計画的な夜逃げを行う場合もあります。

これも、専門家のアドバイスは不可欠です。

・リスク5:人口リスク

人口リスク、これは避けがたいリスクです。

簡単に言えば、不動産を購入したあとで周辺の人口が変動すればそれはそのまま地価に影響しますし、同時に人口が減れば空室リスクの危険が増すことになります。

また、現在日本の人口は自然減の状態にはいっています。

つまり不動産需要が下がっているということでもありますので、きちんとした土地勘や先見の明がないと失敗のリスクも高まってきます。

とくに現在は素人判断が危険な状態であると言っていいでしょう。

●ダメージトリスクのポイント

次にダメージリスクです。

これは不動産自体の倒壊や損傷のリスクになり、予想可能なものと不可能なものにわけられます。

・リスク6:予測可能リスク

これはいわゆる経年劣化です。

ですので、倒壊や損傷に至る前に修繕をすることでこのリスクを回避するべきものですので、ある意味修繕リスクと言えるでしょう。

これには普段からのメンテナンス費用と10年に一度くらいの大幅な補修の2つの出費を覚悟しておく必要があります。

・リスク7:予測不可能リスク

これは、地震や洪水、火災といった天災や事故による倒壊や損傷のリスクです。

基本的にはこのリスクは火災保険や地震保険で対応することになるのですが、保険の知識がない場合は不要な保険に入ってしまう場合や肝心の保証が適用外の保険に入るリスクも。

やはり専門家や事前のリサーチは必須です。

まとめ:知識と専門家の助けは必須

不動産投資は、たしかにリスクの小さな投資です。

しかし、だからといって無謀に不動産を購入して「さぁ運用して不労所得を目指そう!」などという甘い世界でもありません。

まずは、しっかりと不動産投資セミナーや不動産投資ブログで知識をつけること。

そして、その上で不動産投資エージェントにしっかり支えてもらいながら、緊密なコミュニケーションの中で運用していきましょう。

もう一度言います、最大のリスクは『何も知らない初心者だ』ということなのです。

  • この記事を書いた人
  • 最新記事
Hali

愛書狂

1991年生まれ。現在は愛知県在住で自動車部品メーカー勤務のへなちょこサラリーマンです。年間50冊以上の読書で身につけた知識と空想を副業を通じて実践しています。 このブログでは日頃読んでいる本や副業実績を紹介します。

-不動産投資
-,

Copyright© 副業サラリーマンの収入ポートフォリオ , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.