不動産投資

成功する人・失敗する人の特徴を学べ!年収500万円のサラリーマンが不動産投資で勝つための10カ条

不動産投資は、数ある投資の中でも比較的リスクが少ない投資(ミドルリスク)と言われています。

しかし、それは「同じ資金を投下した場合」の相対的な評価に過ぎず、借金をして不動産投資に臨むのは、リスクの高い行為です。

このことから、まとまったお金を用意できない低所得者は、不動産投資に踏み切るのは難しいと思われがちです。

ところが、野村不動産による「2018年度 不動産投資に関する意識調査」によると、不動産投資に携わるおよそ1割の人が、600万円以下の年収で不動産を運用していることが分かっています。

実は、不動産投資で成功している人は、必ずしもお金持ちばかりとは限りません。

金融機関がお金を貸し出す際には「与信」と呼ばれる査定が行われますが、この評価は、時としてサラリーマンの方が中小企業よりも有利に働きます。

頭ごなしに借金を否定するのではなく、自分の返済可能額・将来に不安を残さない投資方法などでリスク管理を行えば、年収600万円台でも、500万円台でも不動産投資は十分可能です。

今回は、不動産投資で失敗する人の特徴を5カ条・成功する人の特徴を5カ条・計10カ条にまとめ、年収の別なく不動産投資を成功させるための考え方について考察しています。

この記事が、お読みいただいた方の挑戦につながれば幸いです。

愚者は経験に学び、賢者は歴史から学ぶ

戦う前から負けることを考えるのは臆病ですが、負けると分かっている戦いに臨むのは無謀です。

どうすれば勝てるのかは未知数でも、負けた人の特徴が分かれば、少なくともそれを学ぶことで負ける要素を潰していけます。

以下に、不動産投資で失敗する人の特徴をご紹介します。

失敗する人の特徴1:不勉強

不動産投資で取り扱う物件は、マイホームよりも安い物件もあれば、億単位の物件もあります。

このようなことを一切知らずに投資を始めようと考える人は、十中八九失敗します。

サラリーマンでも手が出やすいものとして、安い物件ならワンルームから投資を始められますし、物件自体を購入しないREIT(不動産投資信託)という方法もあります。

逆に、鉄筋コンクリート造のマンションなら、立地によっては1棟1~2億円ということもめずらしくありません。

このように、一口に不動産投資と言っても幅広い選択肢があるわけですが、不動産投資を始める場合、なぜそれだけの選択肢が用意されているのかについても考えを巡らせるべきでしょう。

商品数が多いということは、業者の目線で見ると、優良物件を売ることも、粗悪物件を売ることも可能だということです。

つまり、何の知識もないまま不動産取引を行えば、だまされるリスクは非常に高くなりますし、実際に現場でも知識のない人から先に損をしています。

野菜の状態を確認して少しでも新鮮なものを購入しようとする主婦のように、不動産もまた、少しでも状態のよい物件を購入しようと目利きをするだけの能力は必要になってくるものです。

お金をドブに捨てないためにも、せめて入門書レベルの知識を身に着けてから、少額で投資を始めることをおすすめします。

失敗する人の特徴2:「投資」という考え方が理解できない

投資とは何か、と聞かれて即答できない人は、今一度不動産投資を始めるかどうか検討した方がよいでしょう。

模範解答の一つは「不労所得を生んでくれるものにお金を払うこと」です。

不動産投資もその一つであり、将来安定して利益を得るために、多額の金銭を投入しています。

お金のまま持っているよりも安全な資産を購入する、あるいは、資産価値が高まると予想される資産を購入する、そのような対象物の一つということです。

将来の収入のため、将来の儲けのために、今ある貯金を手放したり借金したりすることが、どうしても怖いと感じてしまうのは誰しも同じです。

しかし、借金を返せる見通しがある・立地などの要件から数十年先まで同じ収入が見込める、といった状況がはっきり分かっているなら、リスクを計算して投資することは可能です。

万一思うような収入が見込めなくても、将来的なリスクを見越して物件を売却し、借金を帳消しにするという方法もあります。

仮に、不動産を売却したお金が5,000万円で、住宅ローンの残高が4,000万円だったなら、売ったお金で借金が返済できて自分も得をするというわけです。

こういう損得計算ができない人は、投資の本来の意図が理解できず、結果的に不利な条件の不動産を保有し続けて失敗するおそれがあります。

自分が持っている不動産を「自分の財産」として頑なに守るだけでなく、時には手放すことも想定して行動できなければ、投資を始めるのは難しいかもしれません。

失敗する人の特徴3:お金の計算ができない

不動産投資では「利回り」という概念が重要になってきます。
利回りとは「投資した金額に対する収益の割合」のことで、基本的に1年あたりの平均に直して数値化されます。

この利回りについては、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかを計算した「表面利回り」と、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した「実質利回り」とがあります。

仮に、1億円の物件を購入したとして、満室時の年収が1千万円だったとします。

無借金で購入し、満室のまま家賃の変更もなく、メンテナンス費用が一切かからなかったと仮定すると、およそ10年で元が取れる計算になります。

これに対して、購入額・年収に違いはなく、管理費・修繕積立費用、固定資産税、仲介手数料、購入時諸経費などを年単位で再計算した実質利回りの場合、費用等が増えた分利回りも変わってきます。

もちろん、利回り以外にも、空室リスクの想定・不動産価値の低下など、収入が減少する可能性も考えておかなければなりません。

よって、物件購入時に、表面利回りだけで判断する人は、おそらく不動産投資には向かないと言えます。

複雑なお金の計算が苦にならない、もしくはしっかりやらないと気持ち悪い・不安だという人の方が、成功する確率は高いでしょう。

よって、物件の地元の管理会社と深い関係を築けるかどうかが、投資の成功にからんできます。

失敗する人の特徴4:管理会社との付き合いが薄い

不動産投資は、投資を行う当人が管理人・管理会社である場合を除いて、ほぼ例外なく物件を管轄する管理会社に管理を依頼します。

仮に、東京に住んでいるサラリーマンが北海道の物件を購入した場合、オーナーが北海道に引っ越すのは現実的ではありません。

十分に不動産投資に関する知識があるなら、そこまで深い話はしなくてもよいのかもしれません。

しかし、初めて購入する土地の物件は、不動産に関する慣習なども変わってくるため、契約書の内容などをしっかり把握しておかなければなりませんし、実際に対応する社長の顔を知っておく必要もあるでしょう。

管理会社とのやり取りは、時に人間臭いものになります。オーナーも管理会社も、お互いに人間同士の付き合いですから、顔をよく知られている方が便宜を図ってくれる可能性は高まります。

万一、自分が思ったような形の管理がなされていない状況であれば、指摘もしやすくなるでしょう。

しかし、管理を委託してから一度も会ったことがない・現地に来たことがないオーナーから指摘を受けても、そもそもオーナー自身が自社で管理している物件を見に来たことさえないわけですから、管理会社側が親身になって対応してくれるかと言えば疑問です。

まして、サラリーマンという立場であれば、性格の悪い社長なら「自分で稼いでない奴が何言ってんだ」などと、なめられる可能性もあります。

いずれにせよ、管理会社に不動産の管理を任せっきりにする人に、不動産投資は向いていないものと心得ておきましょう。

失敗する人の特徴5:信頼できる投資仲間がいない

不動産会社と、不動産投資家とでは、基本的に不動産に対するスタンスが異なります。

業者側はどちらかというと「売買」に重きをおくスタンスであり、管理会社も投資の面ではそこまでエッジの利いた目線を持っていないことがほとんどです。

実際に投資で成功するかどうかを分けるのは、同業者の意見、すなわち投資家同士の人間関係です。

もちろん、書籍・セミナーから最新情報を学べることはあるでしょうが、実体験に勝る教材はありません。

個人投資家全般に言えることですが、投資に携わる人はどうしても孤独になりがちです。

客観的な判断が難しくなり、不動産投資を続けるにあたってのモチベーションを維持するのも苦労が伴います。

そのような中、自分と同じ価値観を持って不動産投資に臨んでいる人に出会えたなら、取り組む姿勢も変わってくるはずです。自分が達成したい目標を再確認するきっかけにもなります。

いつまでも一人で取り組んでいると、やがて不調に陥ったとき、頼れるのが利害関係者しかいなくなってしまうおそれもあります。

最終的に、管理会社・売買業者のカモにされてしまうようなケースは、表に出ないだけで往々にして存在します。

サラリーマンなら特に、自分と同じフィールドで挑戦を続けている人の意見を積極的に取り入れ、リスクを減らすためにも投資仲間を作ることが大切です。

そのコミュニケーションに億劫になってしまうなら、少額からできる投資を一人で続けたほうが賢明です。

成功する人は、成功すべく努力している

努力すれば成功するとは限りません。しかし、成功している人は、必ず裏で努力を重ねています。

少なくとも、業者の広告を真に受けて、おんぶにだっこの投資などは行いません。

成功者は、売る側に利益がなければ商売は成立しないことを知り、自分も騙されないよう・損をしないように、日々学ぶことの大切さを知っているのです。

成功する人の特徴1:情報の集め方・勉強の仕方を知っている

「不動産投資をするから宅建を取ろう!」と考える人は、おそらく投資には向いていません。

投資に重要なのは「儲けるための情報」であり、契約ごとに関する勉強をしても仕方がないからです。

先に挙げた例は極端なものですが、稼いでいる不動産投資家は、情報の集め方・不動産投資に関する勉強の仕方を知っています。

データをチェックするなら大元の情報をたどる、自分で物件近辺の様子を探るなど、自らが頭と足を動かして価値ある情報を得る努力をしています。

また、情報元となるものを、売買会社・管理会社といった目線からだけでなく、金融機関・入居者といった目線から分析することも怠りません。

情報を扱う人によって、情報の出所によって、価値が変動することを知っているからです。

成功する人の特徴2:出口戦略を立てている

どのような投資にも、ゴールの設定が必要です。

目標額への到達、投資による年収維持など、人それぞれに投資の動機があるものです。

そして、人生の節目とともに、物件をどうするのか考えなければなりません。

不動産投資は、扱うモノが大きいため、売るにも買うにも手間がかかります。

また、仮に建物に問題が起こった際、それを取り壊すにも費用がかかります。

  • このまま持ち続けるのか。
  • 物件が元気なうちに売却するのか。
  • 自分の死後を考えて相続できるようにするのか。
  • オーナールームを作って自宅にしてしまうか。

不動産投資で成功する人は、最終的にプラスで終えるにはどうすればよいのか、生活面での不安を解消するにはどうすればよいのかを考えながら、投資を続けているのです。

成功する人の特徴3:コスト管理を徹底している

不動産投資で利益を残すためには、収入面だけでなく支出面にも意識を向けなければなりません。

そのため、収益だけに目を取られていると、間違いなく失敗します。

当たり前の話ですが、どの物件も常に満室であるとは限りません。お部屋に飽きて去ってしまう人もいれば、家族ができて手狭になり引っ越す人もいるでしょう。

そうなると、満室にすべく戦略を練る過程で、リノベーションや広告宣伝費の出費を検討することになります。

最終的に、物件を売却する時点でプラスになっていればよいわけですが、物件によってはかなり気の長い話になる可能性もあります。

長期的な計算をして、確実にプラスにできる見通しが立たなければ、不動産投資を続ける価値はありません。成功者は、支出が当たり前に発生することを想定した上で、無理のない資産活用を考えているものと覚えておきましょう。

成功する人の特徴4:管理会社を選べるだけのリサーチをしている

不動産投資を成功させるカギを握るのは、その不動産の管理全般を担当する管理会社です。

もし、不動産購入後の管理者を選ぶ場合は、大手も含めて口コミを確認するようにしましょう。

よい評価は見つけにくいですが、悪い評価は比較的早く見つかります。

特に、入居者ベースで長年にわたり悪評が立っている会社は、決して選ばないようにしたいものです。

そういう会社は、満室にするテクニックは持っていても、その後の管理維持にまで人員を回すことができない場合があります。

中には、恐喝まがいの訴訟を起こすところもあるため、評判はきちんと確認しておきましょう。

不動産投資で成功する人は、自分が管理に携われない分、自分の代わりに入居者を大事にしてほしいと思っています。

お金が入居者から生まれることを知っているため、矢面に立つ管理会社にも分別を求めるのです。

成功する人の特徴5:情報源を複数持っている

成功者は、成功者同士で固まる傾向にあります。

華僑がよい例ですが、重要な仕事は仲間内で回すようにして、儲けを循環させる仕組みが出来上がっています。

成功している不動産投資家も同様で、よい物件・売買業者・管理会社の情報を持っています。

そして、仲間と情報を共有し、プラスの循環を作り上げていきます。

サラリーマンをやっていると、どうしても身近な人間関係を優先しがちですが、実のところ自分に利益をもたらしてくれる人との関係を築く方が圧倒的に大事です。

また、成功者は不動産会社・金融機関との関係も良好であることが多く、優良顧客になれば最新の情報も入ってきます。

こうして、儲けの循環の中に自分も含まれていくのです。

おわりに

以上、不動産投資で成功する人・失敗する人の特徴についてご紹介してきました。

成功者および失敗者が、上記全ての特徴を満たしているとは限りませんが、その多くに該当しているものと思われます。

特に、不動産投資は数多くの人間関係によって成り立っている投資のため、コミュニケーション能力が低い人にとっては、かえってマイナスになるリスクもあります。

得をさせるのも人、損をさせるのも人。

そして、情報を検討して最後に決断するのは自分です。
不動産投資で成功したければ、このことを忘れないようにしましょう。

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Hali

愛書狂

1991年生まれ。現在は愛知県在住で自動車部品メーカー勤務のへなちょこサラリーマンです。年間50冊以上の読書で身につけた知識と空想を副業を通じて実践しています。 このブログでは日頃読んでいる本や副業実績を紹介します。

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