不動産投資

【保存版】不動産投資はサラリーマン向け?メリット・デメリットの解説!

将来への不安に備えたいサラリーマンにとって、副業・投資といったジャンルへの興味が尽きることはありません。

株式・FX・仮想通貨など数多くのジャンルがある中で、入居者の「家賃」という、安定した収益を得られる投資として考えられているのが「不動産投資」です。

しかし、株式会社マクロミルが「勤め先の副業認可状況」についてまとめたアンケートによると、社員数が多くなるにつれて副業を認めない会社が増えていることから、退職等のペナルティを怖れて二の足を踏んでしまうサラリーマンも少なくありません。

そこで、この記事では「不動産投資とはどのようなものなのか」について紹介しつつ、副業という視点からメリット・デメリットなどをまとめてみました。

1、副業としての不動産投資

まず、一般的な「副業」という単語の意味合いについて整理してみましょう。

副業とは、収入を得るために従事する「本業以外の仕事」を指します。

すなわち、サラリーマンであれば会社員が本業であり、副業とはそれ以外で収入を得るために行っている仕事のことです。

続いて投資ですが、こちらは利益を得る目的で「事業などに資金を出す」ことを指します。

将来の利益のために金銭を投入する行為が投資であり、不動産投資に関連する合同会社の経営にまで段階が進んでしまうと、副業と判定されてしまう可能性があります。

ここで問題となるのが「仕事」という言葉の解釈で、アパート・マンション経営などの不動産投資はどうなるのか、疑問に思う方も多いでしょう。

結論から言えば、不動産投資はあくまでも「投資」の一つであり、もっぱら事業として行わない限りは副業という扱いにはなりません。

ただし、本業以上の金額を稼いだり、取り扱う物件の数が多くなったりした場合、それを副業としてみなす基準があります。

俗に「5棟10室基準」と言われており、一戸建てなら5件、アパート・マンションなら10室というのが、サラリーマンが投資として認められる範囲とされています。

2、サラリーマンが不動産投資をするメリット

よく、不動産投資は「サラリーマン向け」と言われます。

しかし、それがどうしてなのかは、実際に取り組んでみないと分からない部分が多いものです。

以下に、サラリーマンにとってのメリットをまとめてみました。

会社員という固定給がある立場だからこそ、おすすめできる方法と言えそうです。

○毎月固定収入がある

自分の所有するマンション・アパートに、安定して入居者が居住するようになると、毎月固定額が入ってきます。

毎月年金のように収入が入ってくるため、将来に希望が持てますし、経済的な不安が解消されていきます。

不動産投資における収入には、会社員でも容易に想像できる「現実感」があります。

自分自身も家賃を支払っている立場ということもあって、収益の妥当性が想像しやすいのです。

1部屋5万円のお部屋が10室あるなら、単純計算で50万円の収入が毎月入って来るようになります。

管理会社への管理手数料・修繕費・共用部清掃料・ローン返済などの経費が発生するため、額面通りのお金が毎月入って来るわけではありませんが、ある程度まとまったお金を毎月手に入れられれば、経済的にかなりの余裕ができます。

不動産の収益は、株式・FXのように市場の動きに大きく反映されるものではないため、生活感のある収益が得られるというメリットがあります。

○高いレバレッジ・節税効果

不動産投資とその他の投資の大きな違いは「ローンが組める」という点です。

FXなどでもレバレッジという概念はありますが、それを大幅に超えるレバレッジがかけられます。

例えば、2,000万円の物件を購入し、それを投資用に活用することを決めた場合、50~100万円ほどの頭金が用意できれば毎月の家賃でローン・税金などを支払えます。

税金について言えば、不動産の購入後に発生する諸費用によって、所得控除が受けられます。
また、毎年大きな減価償却費が費用計上でき、所得の計算において有利になります。

極端な話、本業から足を出すことなく、費用の支払いを完了させることも可能なのです。

さらに、不動産は相続税負担を軽減する方法としても注目を集めており、額が大きければ大きいほど、現金で相続するよりも相続税を節税できる傾向にあります。

不動産自体の収入をもって、不動産購入時の借金や費用・税金を支払えるわけですから、かなり大胆かつ合理的な投資方法と言えるでしょう。

○生命保険とインフレリスク

不動産投資を始める際に気になるのが、ローンを自分が生きている間に完済できるかどうかです。

不慮の事故・病気などで自分が亡くなった、働けなくなってしまった場合など、できるだけ身内には迷惑をかけたくないというのは自然な発想です。

一軒家を購入したことがある方ならご存じかと思いますが、不動産は取り扱う金額が大きいため、団体信用生命保険というものに加入する必要があります。

これは、仮に返済期間中に本人が亡くなったり、重病に冒されたりした場合に、ローンの債務が免除されるというものです。

こうすると、家族に不動産・家賃収入を残せることから、家族は何のリスクも無しに不動産を手に入れることができるのです。

さらに、預貯金にはインフレリスクがあるのに対し、不動産はその時代の通貨価値に応じて価額が変動する仕組みとなっているため、お金をお金のまま持っているよりインフレリスクは低い投資方法です。

3、サラリーマンが不動産投資をするデメリット

メリットを挙げていくと、不動産投資は非常に大きな利点を持つ投資方法です。

しかし、大きなお金が動く投資方法であることに変わりはないため、始める前にデメリットについてもしっかり考えておきましょう。

○「いつでも満室」とは限らない

不動産投資の真価は、物件を「満室にできるか」どうかで問われます。

単純に一度でも満室にすればOKというわけではなく、満室の状態をどれだけ長く維持できるかが問題になってくるのです。

この問題を解決するための方法については、各不動産売買・管理会社が数多く提案しており、お部屋を満室にする方法だけでも専門のセミナーがクローズドで行われているほどです。

一般的には、物件の立地に配慮し、入居者にとって魅力的なお部屋を作ることが求められます。

しかし、不動産に関する素人が全てを把握し、適切に対処することは難しいのが現状です。

○リスク要因が多い

不動産投資は、他の投資と比較して、リスク要因が数多く存在します。

株価は企業の業績・FXは通貨を発行する国家の動向などに焦点を絞って判断できますが、不動産は天災・事故というかなりの不確定要素をはらみつつ投資に携わります。

かつて、北海道は大規模な地震が起こることはないと言われていましたが、2018年にその見通しはつぶれました。

北海道全土をブラックアウトに追い込んだ北海道胆振東部地震は、日本全土に安全神話はないことを改めて証明した格好になります。

仮に、地震でアパート・マンションなどの収益不動産が倒壊・損壊した場合、人が住めなければ賃貸契約は無効となり、家賃収入が得られなくなってしまいます。

もしもローンが残っていた場合は、家賃がない中でローンの返済に追われることになります。

大規模な震災であれば、保険の対象となるケースにも上限が生まれますし、比較的小規模であっても都度修理が発生します。

人の生活に携わる物件を保有する以上、その責任は避けて通れないのです。

災害以外にも、地域の開発・人口減少などに伴い、今までと同じような実需が見込めなくなる可能性もあります。

そこでマンションを売ってしまいたいと思っても、なかなか買い手がつかないことも珍しくありません。

さらには、不動産売買の手続きにおいて、莫大な時間・費用・労力がかかるため、それだけの手間をかけられるかどうかが問題になります。

金利が上がれば、その分ローン返済にも影響するため、国の動向にも意識を向けなければなりません。

これらのリスクと一つひとつ向き合い、自分に合った物件を購入・運営できるかどうかが、大きなハードルとなるでしょう。

○管理会社との関係性

先に挙げた通り、素人にとって敷居の高い不動産投資ですが、難易度を下げる方法があります。それが「不動産管理会社に管理を頼ること」です。

ここで言う管理とは、単純に建物の清掃・整備・クレーム対応などを指すのではなく、もっと広い意味を指しています。

具体的には、不動産経営に関する大部分を、オーナーの代わりに行うというものです。

サラリーマンが不動産投資を行う場合、親族等から管理を引き継ぐなどの事情がない限り、大半が不動産管理会社に管理を依頼する運びとなります。

しかし、選んだ管理会社によっては、かなりの不利益を被る場合があります。

管理会社のスタンスは、その会社によって異なります。

オーナーを優先するか、それとも入居者を優先するかは、その管理会社によって考え方が異なります。

また、それぞれを両立していると宣伝する会社であっても、どちらかのベクトルに傾いているのは否めません。

不動産投資を始める側は、とどのつまり1物件の「オーナー」になるということです。

よって、オーナー目線で不動産経営を考えてくれる管理会社を選びたいところですが、あまりにも入居者側への配慮が足りなければ、やがて空室が目立ち問題になります。

管理会社の評判というものは、一つの要因に絞って割り切れるものではなく、入居者側の評判は最悪でもオーナーには評価されるといったケースもあります。

また、オーナーが首都圏に住んでいる場合、地方の管理会社側が問題を隠蔽しているケースも少なくなく、信用をおける会社かどうかの分析が大切です。

複合的に評判を紐解ける分析力が必要なため、不動産投資と管理会社の分析に、どれだけ時間・労力をかけられるかどうかがポイントになるでしょう。そういった手間をかけることが嫌な人にとっては、この点が大きなデメリットになります。

4、不動産は副業?会社にバレることはある?

不動産投資のメリット・デメリットについて触れてきたところで、投資が副業のレベルにまで格上げした際の注意点についてご紹介します。

会社が不動産投資を「副業」と判断した場合、会社側にバレるとペナルティを受けることがあるため、できれば投資を始める前に確認をとっておきたい事項をまとめました。

○就業規則における「副業」の定義

社員数が少ない会社であれば、そもそも副業について就業規則に定めていないことも珍しくありません。

あるいは、誰かの副業プランをもとに、自社でも新事業を立ち上げるといった、柔軟な判断もできるかもしれません。

しかし、大企業になればなるほど、色々と制約が生じてきます。

本業で得た知識や人脈を副業に利用されたり、重要な機密情報の流出などを怖れたりする会社側が、結果として社員の副業を禁ずる動きは十分理解できる話です。

よって、不動産投資に限らず投資を行う場合は、それが会社の想定する副業に該当するのかどうか、事前に確認しておく必要があります。

就業規則に載っているのが「副業」という複数の解釈ができる単語なのか、「副業等の営利活動」という、本業以外で利益を得ること自体を禁止した文言なのかなど、不安がある部分については人事・総務などの部門に確認をとっておくのが賢明です。

○「バレずにやろう」とするのは甘い

副業が厳密に禁止されており、営利活動自体に支障があるのなら、やはり投資の範囲「5棟10室」で不動産投資を行う必要があります。

その範囲を超えてしまうと、これは投資であって副業ではないという言い訳自体が成立せず、やはりバレたときのリスクは大きいものです。

ちなみに、よく副業をバレないように行う方法として紹介されるのが、投資で得た分に課税される住民税を「個別に支払う」というものです。こうすることで、会社には投資分の住民税の請求が届かないため、理論上副業はバレないというものです。

しかし、この方法は100%成立するとは言い切れず、赤字の確定申告や初年度の確定申告などでは住民税額自体が減少する場合もあり、そうなると税務署側が勤務先に税額の変更を連絡するリスクがあります。

小規模な副業ならともかく、不動産投資のような大きな金額が動く投資であれば、周囲に公表するような動きが必要になると考えておきましょう。

○堂々と相談するための言い訳はアリ

例えば、親が持っているマンションの経営を引き継ぐ・実家の資産を相続するなど、副業に該当しない明確な理由・副業と呼ぶには馴染まない理由があれば、不動産投資を認めてくれる可能性はあるかもしれません。

あるいは、配偶者(妻もしくは夫)を社長とした合同会社を立ち上げ、その中でマンション経営に協力するといった理由であれば、そもそも名義が違うので会社としても受け入れやすいでしょう。

いずれにせよ、きちんと説明できる事情があれば、会社側も納得せざるをえないはずです。

隠し続ける道を選ぶより、堂々と説明できる理由を考えましょう。

5、不動産投資をしているサラリーマン達(の情報、統計)

不動産大手の一つ、野村不動産が行った「2018年度 不動産投資に関する意識調査」によると、不動産投資を行っている人の職業の46%が会社員という結果が出ています。
会社役員や公務員なども含めると、およそ6割が勤め人であるという結果が浮き彫りになりました。

また、実際に不動産投資を行っている人の年間収入は、100万円未満から3,000万円以上まで幅広く分かれており、保有している物件の質や数に応じて金額が変動するものと推察されます。

不動産投資を行っている人の年齢としては、40代からが本格的なスタート年齢と言ってよく、39歳以下は全体の1割にも満たないという結果です。

年収も、600万円以下から算出結果に反映されていることから、本業における一定の収入が不動産投資を始めるには必要だと考えられます。

6、今後の不動産業の動向

もともと、不動産に関わる業者は、宅建士の資格があれば独立しやすい環境のため、大企業から零細企業まで実に多くの会社が軒を連ねています。

しかし、次第に大手の影響が弱くなり、新興企業が独自の強みを活かす例が増えてきています。

家賃や敷金・礼金のフリーレントによって、早い段階で満室の状況を作る業者も出てきており、今まで慣習化していた部分に風穴を開ける業者も注目されています。

その反面、会社の急成長にスタッフの数量が伴わず、クレームが表面化している会社も見られるようになりました。

人気の地域としては、東京は近々オリンピックを控えていることもあり、東京近郊の投資用物件に人気が集まっています。

2019~2020年までの傾向として、引き続き人口が集まる東京やその周辺地域には、人気が集まるものと予想されます。

また、Airbnbのように、地方で民泊としてマンションを活用する例も目立ち始めています。

これにより、中古マンションの活用方法についても、新たな一手を選べるようになりました。

総合的に見て、人気のある地域・そうでない地域の差こそあるものの、新しい不動産の活用方法がネットを介して紹介されるようになったこともあり、今後も一定の需要は見込めるものと考えられます。

ただし、長期的に見れば日本の人口減などの問題もありますから、首都圏以外の物件では、売り時・買い時の見極めが求められるかもしれません。

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Hali

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1991年生まれ。現在は愛知県在住で自動車部品メーカー勤務のへなちょこサラリーマンです。年間50冊以上の読書で身につけた知識と空想を副業を通じて実践しています。 このブログでは日頃読んでいる本や副業実績を紹介します。

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